אישור תמ"א 70 הגדיר לראשונה מסגרת סטטוטורית כוללת למרחבי תחנות, רצועות השפעה ועקרונות פיתוח עירוני סביב מערכת המטרו כולה. מטרת העל: לחבר בין ערי השרון למרכז תל אביב בתדירות גבוהה ולעודד עירוב שימושים צפוף סביב תחנות וקומפלקסי תפעול.
במרחב רעננה מתוכננות ארבע תחנות על קו M1, בהן תחנת "התדהר", "עקיבא", "רעננה מרכז" ו"תחנת רכבת רעננה". לצד אלה, במקטע הצפוני של המערכת מתוכנן קומפלקס תפעול מרכזי שישמש את הקו ויקבע את דפוסי הפיתוח בשכונות המקיפות אותו. שילוב התחנות עם קומפלקס הדיפו יוצר פוטנציאל נדל"ני משמעותי לאורך ציר התעשייה והמסחר העירוני.
מהו "דיפו רעננה" ולמה הוא משנה את המשוואה האורבנית
דיפו הוא מתחם תחזוקה, אחסנה ותפעול של רכבות המטרו, הכולל מסילות שירות, מבני סדנאות ושטחים לוגיסטיים. בתקינה העדכנית לא מסתפקים עוד ב"שטח אחורי" לתפעול בלבד. הרעיון האורבני החדש הוא לקירוי, לשילוב מהלך הולכי רגל ורוכבי אופניים, וליצירת רקמה עירונית צפופה מעל ובסמוך למתחם. כך נולדים רובעים מעורבי שימושים שמחברים מגורים, תעסוקה ומסחר לטובת מרחב עירוני פעיל לאורך כל שעות היום. את המסגרת התכנונית לכך משלים המסמך הייעודי העוסק בבינוי מעל מתחמי הדיפו של מערכת המטרו.
במרחב רעננה, הסמיכות לקווי תחבורה ראשיים כמו כביש 4 וכביש 531, הקרבה לאזורי התעסוקה של רעננה וכפר סבא, ורקמת פארקים ושבילי אופניים קיימת, מייצרים בסיס אורבני בריא. כאשר מוסיפים לתמהיל זה תחנות מטרו צפופות, מתקבלת נוסחה שמקפיצה את הכדאיות הכלכלית של פרויקטים עירוניים גדולים: פחות תלות ברכב פרטי, ביקושים חזקים לשטחי תעסוקה סמוכים לתחנות, ושכונות מגורים עם שירותי יום-יום בטווח הליכה.
איפה המתחם יושב ומה הוא צפוי לכלול
המתחם המתוכנן מתפרש על אזור התעשייה והמלאכה של רעננה וסמוך לצירי השירות העירוניים. הוא נהנה מנגישות מהירה למוקדי המסחר והפנאי של העיר ומקשר אפקטיבי לערים שכנות. על פי עקרונות תכנון המטרו, המרחבים שסביב תחנות מקבלים קדימות לציפוף, לשילוב שימושים ולשדרוג המרחב הציבורי. לאורך הציר, ובעיקר מעל קטעים מקורים ובסביבת התחנות, צפויים לצמוח בנייני מגורים ותעסוקה, שטחי מסחר בקומת קרקע, מבני ציבור ושדרות הליכה מוצלות. רשימת התחנות ברעננה ממחישה את התמקמות הקו ברחבי העיר ואת הפוטנציאל לחיבוריות בתוך רעננה ומחוצה לה.
איך זה נוגע לתושבים ולמשקיעים
לתושבים, המשמעות היא קיצור זמני נסיעה יומיומיים, הזדמנויות תעסוקה קרובות לבית ושדרוג המרחב הציבורי סביב תחנות. לעסקים, המשמעות היא ריכוזי עובדים ולקוחות במרחק הליכה וכדאיות גבוהה לשטחי משרדים ומסחר בקומות קרקע פעילות. למשקיעים פרטיים ומוסדיים, המסר ברור: כאשר קיימת ודאות תכנונית יחסית במרחבי מטרו, השבחת הקרקע והנכסים מתרחשת בשלבים, עם כל אבן דרך סטטוטורית. אישור מסגרת כמו תמ"א 70 מציב "תקרה" תכנונית, והתוכניות המפורטות שיבואו אחריו יגדירו בפועל את הזכויות, הגבהים ותמהילי השימושים.
כאן חשוב להזכיר כי לא כל מגרש סביב דיפו או תחנה עובר שינוי ייעוד מיידי. התקדמות תלוית תכנון מפורט, תיאומי תשתיות והליכי התנגדויות. לכן, משקיע נבון משקלל זמן, עלויות פיתוח, מסים והיטלים, ובודק בקפדנות בעלויות ורישומים לפני כל צעד. מי שבוחן את צד ההתכנות הפיננסית וההשבחה, ימצא ערך בכלים, מדריכים וסיכומי מדיניות בעמודים ייעודיים – ובראשם מדריך קרקע להשקעה
שלבי התקדמות צפויים: מהיום ועד הפעלת הקו
- גיבוש תכנון מפורט למקטעים סביב התחנות והדיפו, כולל הנחיות תנועה וסביבה.
- קידום קירוי ותיאומים הנדסיים שיאפשרו רקמה עירונית רציפה.
- הפקדה, התנגדויות ומתן תוקף לתוכניות מפורטות ברשות המקומית ובוועדות המחוזיות.
- רישוי הנדסי והיתרי בנייה לפרויקטים הראשונים.
- פיתוח שטחי ציבור, שבילי אופניים ושדרוג כיכרות ומדרכות כחלק מחבילת המטרו.
בכל תחנה שהמערכת מתפשטת סביבה, צפוי "אפקט העוגן": גדילת ביקוש לשטחי תעסוקה ולדירות, עם תוספת שירותים עירוניים בקומת הקרקע. זהו מודל שהוכיח את עצמו במטרופולינים אחרים ועתיד לשנות גם את מפת המגורים והתעסוקה בשרון.
שאלות מפתח למשקיעים מקומיים
- מהו שלב הסטטוס של התוכנית המפורטת באזור החלקה הרלוונטית, ולא רק מסמך המסגרת הארצי.
• האם קיימת דרך סטטוטורית רשומה וגישה תכנונית למגרש, ולא רק "קרבה כבישית" כללית.
• אילו היטלי פיתוח, היטל השבחה ותיאומי תשתית צפויים, ובאיזו נקודת זמן.
• מהו לוח הזמנים הריאלי בהינתן תורים בוועדות, תיאומי תשתיות והליכי התנגדויות.
עוגן מקומי: כלכלה עירונית מסביב למטרו
הפוטנציאל של דיפו רעננה אינו רק תכנוני. הוא כלכלי. עירוב שימושים מתוכנן נכון יוצר מחזוריות יומית: בוקר של תעסוקה ושירותים, ערב של תרבות ופנאי, ולכל אורך היום קומת קרקע פעילה. זהו מנוע הכנסות לרשות המקומית דרך ארנונה עסקית לצד מענה למגורים איכותיים, ובסופו של דבר שדרוג חוויית הרחוב לתושב.
בתוך השדה הזה, משקיעים ימצאו עניין במגרשים בעלי תצפית תכנונית חיובית ובקרבה ממשית לתחנה. כאן נכנס לתמונה גם עולם חינוך וקהילה: רעננה ידועה במערכות חינוך מתקדמות ובקהילתיות פעילה, ואלו מעצימים את הביקוש למגורים בשכונות חדשות עם חיבוריות תחבורתית.
מי מלווה אתכם בתהליך
א.ב מוראנו – יזמות ושיווק נדל"ן פועלת שנים במרחבי תכנון מתקדמים סביב מוקדי תחבורה ויודעת לתרגם מסמכי מדיניות לתוכניות פעולה: איתור חלקות בעלות פוטנציאל אמיתי, בדיקות סטטוטוריות מקיפות, ליווי שמאי ומשפטי, והצגת ציר זמן ריאלי להשבחה. בעידן של ודאות רגולטורית יחסית במרחבי המטרו לצד עלות הון גבוהה, החברה מדגישה שקיפות, עדכוני סטטוס שוטפים וניהול סיכונים זהיר. המטרה ברורה: לעזור למשקיעים פרטיים להשתלב נכון בגל הפיתוח של השרון, בלי להיסחף בהבטחות וללא קיצורי דרך.
א.ב מוראנו – יזמות ושיווק נדל"ן
סוקולוב 46 הוד השרון, 4528475
טלפון: 09-978-4051
abmoreno.co.il
