מי הבעלים של מגרש בני עקיבא?

מי הבעלים של המגרש בברנדיס 18 רעננה?

הסערה סביב שאלת הבעלות על המגרש ברחוב ברנדיס ברעננה עליו בנוי בית הכנסת הפועל מזרחי וסניף בני עקיבא, פותחת תיבת פנדורה. המוכרים, קרן תורה ועבודה שטוענים שהמכירה נכפתה עליהם כדי לממן את חובות המפלגה וטוענים כי המכירה הושלמה.

המוכר טען כי שילם את התמורה המלאה. בני עקיבא טוענים אחרת אך מסיבותיהם חוץ ממכתב שהם שלחו לעורך הדין של הרוכשים,  עדיין לא פתחו בהליכים משפטיים כדי לטעון לזכויותיהם. מי שכן פועלים לברור הסוגייה וניסיון למצוא פתרון הם המשנה לראש העיר מאיר גרידיש וסגן ראש העיר שמואל ווגמן.

בדיון המשפטי שהתקיים סביב שאלת הבעלות והליך המכירה מתנהל בחודשים האחרונים מאבק. המשנה לראש העיר מאיר גרידיש החל לבחון את סוגיית הבעלות והעלה שאלות מהותיות לגבי העסקה. מדוע לא דווחה העסקה לרשויות המס? מדוע מחיר המכירה לא נחשף?

למה לא דווחה העסקה ומה מחיר המכירה?

מאיר גרידיש: "חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) קובע כי כל המוכר או רוכש זכות במקרקעין מחוייב במתן הצהרה לגבי העסקה. יש למסור את ההצהרות בתוך 30 ימים מיום ביצוע העסקה. למרות שלפי נסח הטאבו נחתם הסכם הרכישה ב20.2.2024 עדיין לא נרשמה ברשות המיסים עסקת המכר של המגרש ברחוב ברנדיס 18. מעבר לעבירה על החוק באי הדיווח, הדיווח חושף גם את מחיר המכירה, אם המחיר נמוך משמעותית מהערכת השווי של הנכס זה עשוי לעורר שאלות מהותיות לגבי העסקה.

מי הרוכש?

לפי הרישום בנסח הטאבו ובהסכם (שהוגש חלקית לבית המשפט) ההסכם נחתם בתאריך 20.2.24  בתאריך זה החברה הרוכשת היא מ.ד. ברנדיס 26 בע"מ שהוקמה ב 13 למרץ 2024 עדיין לא התאגדה לפי הרישומים ברשם החברות. הרישום בטאבו התבצע ב21.3.24 וגם שם מצויין תאריך המכירה 20.2.24. מה שמעלה שאלה לגבי המועד הנכון בו נחתמה העסקה.

כתובתה של החברה בדרך השוקולד 3, צפת אצל: קבוצת מ.ג.א יזמות בע״מ. מורשה החתימה המופיע בהסכם הרכישה הוא אדם בשם מאיר מנחם ממושב אביבים, בפועל מי שמציג את עצמו כבעלים הוא אדם נוסף הרשום גם הוא כמחזיק מניות בחברה. לא ברור איך חברה שמושבה בצפת, הצליחה לשים ידה על אחד הנכסים המסקרנים ברעננה גם נדל"נית וגם ציבורית.

מאיר גרידיש: " לא ברור לי כיצד נחתם הסכם עם חברה שלפי הרישום לא התאגדה עדיין במועד חתימת ההסכם, בנוסף לא ברור מי הבעלים האמיתי של החברה, האם מי שרשום כבעלי המניות או שמאחוריהם עומד גוף אחר?

בכמה נמכר הנכס?

מכיוון שהעסקה לא נרשמה, אין מידע על המחיר בו נמכר הנכס. חוזה הרכישה שהוצג בבית המשפט היה חסר פרטים מהותיים כמו מחיר המכירה. מחיר המינימום שקבעו המוכרים העומד על כ5 מיליון ש"ח הקונה נדרש להפקיד דמי רצינות בסכום של 250 אלף ש"ח המשקפים מחיר של 5 מיליון ש"ח למגרש של כדונם במרכז רעננה. אם זהו המחיר בו נמכר הנכס זהו מחיר הנמוך משמעותית מהשווי האמיתי .

מאיר גרידיש: " אם מטרת המוכרים הייתה להשיג את התמורה המקסימלית על מנת לכסות את התחייבויותיהם, מדוע מחיר המכירה לא נחשף לציבור? אם מחיר המכירה הוא מחיר המינימום הנושא מעורר שאלות מהותיות שחייבות בירור ציבורי. לא יכול להיות שנכס ציבורי שמשרת מאות מתפללים ואלפי חניכים יימכר בנזיד עדשים ובמחשכים."

בינתיים בית הכנסת ממשיך לפעול וסניף בני עקיבא מושבת מפעילות לאחר שדלתותיו ננעלו הולחמו ומערכת החשמל בבניין הושבתה. הטענה העיקרית היא כלפי תנועת הבית היהודי שכדי לממן את חובותיה מהבחירות, העמידה את המגרש למכירה, נציגי התנועה ברעננה לא פעלו או לא הצליחו להביא למניעת המכירה של המבנה.

אחת הסוגיות המעניינות היא מדוע הבית היהודי לא פנתה לקהילה המקומית ברעננה כדי שירכשו ממנה את המבנה וימנעו את המכירה?   זאת למרות שאת הרכישה והבניה מימנו המתפללים והרישום על שמה של קרן תורה ועבודה הוגדר כרישום טכני.

מאיר גרידיש: "ניתן היה לבדוק את אפשרות רכישת הנכס על ידי הציבור המקומי, אך אפשרות זו לא עלתה אפילו לדיון ובמקומה נרכש מוסד מקומי מהותי בית תפילה ומוסד חינוכי בו גדלו דורות של מיטב בנות ובני הנוער של רעננה על ידי חברה אנונימית מבלי לנסות להציל את המקום.

הליך מכירה לא ברור

למרות שהבית היהודי החזיקו רק בחלק מהזכויות על המגרש, לא התבצע ניסיון למצוא פתרון שישאיר את הפעילות של בית הכנסת ובני עקיבא. במקום מכרז גלוי החליטו לערוך קול קורא ולא לחשוף את ההצעות.

בנוסף המקום שימש את הבית היהודי לצרכים פוליטיים גם בבחירות המקומיות וגם בבחירות הארציות מבלי שהם השתתפו בהוצאות השוטפות של אחזקת המבנה. הליך המכירה היה הליך ידוע אך למרות זאת ראשי מפלגת הבית היהודי ברעננה לא פעלו על מנת למנוע את המכירה.

את הליך המכירה ניהל עורך הדין עופר לנקרי מטבריה.

בכמה נמכר המגרש ולמה הוא מיועד?

מכיוון שהמכירה התבצעה ללא מכרז גלוי  והעסקה לא נרשמה ברשות המיסים לא ידועה התמורה שהתקבלה על המכירה. יעוד הקרקע הוא מרכיב חשוב בהבנת השווי. ההבדל בין יעוד למגורים ליעוד ציבורי יכול להיות מיליוני שקלים.

המגרש מוגדר כשטח לטובת מבני ציבור, המשמעות היא כי לא ניתן לבנות במגרש מבנה למגורים ללא שינוי יעוד של הקרקע.  לפי הערכה אחת שווי המגרש במצבו עומד על כ15 מיליון ש"ח ונטען כי זהו סכום המכירה. לרעננה ניוז הגיע מידע שלא אומת כי המכירה התבצעה בסכום של כ5 מיליון ש"ח.

מדוע בני עקיבא ונציגי הבית היהודי ברעננה לא פעלו למנוע את המכירה אחרי פרסום המכירה?

למרות הזמן הארוך בין החלטת המכירה לבין ביצוע המכירה בפועל, לא פעלה תנועת בני עקיבא למנוע את המכירה הפעולה היחידה היתה ניסיון להכריז על המבנה כמבנה לשימור.  וב20 לפברואר השנה נחתם הסכם המכירה ונרשמה הערת אזהרה לחברת מ.ד ברנדיס 26 בע"מ.

בתחילת חודש יולי פנו הרוכשים לבני עקיבא בדרישה לפנות את המבנה או לשלם שכר דירה עבור השימוש בו.

בסוף חודש אוגוסט אחרי שהצדדים לא הגיעו להבנה על השימוש במבנה נעלו הרוכשים את המבנה, לטענתם המגובה בדוח אותו כתב יועץ בטיחות המבנה מסוכן לשימוש והם אינם לוקחים אחריות על בטיחות החניכים. בני עקיבא שברו את המנעולים במטרה להכין את הסניף לשנת הפעילות החדשה אך הרוכשים ריתכו את דלתות הסניף.

הרוכשים פנו לבית המשפט וקיבלו צו מניעה במעמד צד אחד המונע מבני עקיבא להשתמש בסניף אך מספר ימים לאחר הוצאת הצו הוא בוטל ובית המשפט הפנה את הצדדים לברור משפטי על הבעלות. אך בני עקיבא לא פעלו עדיין לתביעת חזקה במבנה למרות טענתם כי יש להם זכויות עליו.

מי יציל את המצב?

הפתרון לסבך שנוצר לא ברור. עיריית רעננה אליה הופנו לחצים למנוע את המכירה אינה צד לעניין, המעשה היחיד אותו יכולה העירייה לעשות הוא לסייע במציאת מבנה חלופי לחניכי בני עקיבא, בנוסף למנוע מהרוכשים (בהנחה שהרכישה התבצעה כדין) לשנות את יעוד הקרקע מקרקע ביעוד ציבורי לקרקע למגורים.

חשבון הנפש צריך להיות של הנהגת הציבור דתי ברעננה בתקופת המכירה, כיצד לא פעלו במישור הציבורי על מנת לסכל את המכירה ולהבטיח את זכויותיהם של המתפללים ושל חניכי בני עקיבא.